Cap-Darlehen
Das immer noch niedrige Zinsniveau bietet Unternehmern interessante Spielräume sowohl bei Zinsbindungszeiträumen als auch bei Zinsabsicherungen von Immobilienfinanzierungen. Ein aktueller Praxisfall.
Die Entscheidung schien nach einem wahren Verhandlungsmarathon von fast drei Monaten (endlich) gefallen. Nach Gesprächen mit insgesamt sechs verschiedenen Kreditgebern, darunter vier Banken und zwei Lebensversicherern, war für Ferdinand R. klar, dass er die bevorstehende Finanzierung seiner Werkstatthalle über 350.000 Euro letztlich doch mit Hilfe seiner Hausbank durchführen wird. Bei einer Zinsbindung von zehn Jahren und einem effektiven Jahreszins von 3,85 Prozent konnten oder wollten die Mitbewerber des Kreditinstituts nicht mehr mithalten. Da sämtliche Angebote ohnehin nicht weit auseinander lagen, gab letztlich die bewährte und vor allem langjährige Hausbankverbindung den Ausschlag. Daran änderte auch der relativ niedrige Finanzierungsrahmen von sechzig Prozent nichts, da R. über ein ausreichendes Eigenkapital verfügt und dies auch, nach Rücksprache mit seinem Steuerberater, einsetzen wird. Die mit dem Darlehen von 210.000 Euro verbundenen monatlichen Zins- und Tilgungsraten von rund 850 Euro sind derart vorsichtig kalkuliert, dass selbst vorübergehende Liquiditätsprobleme des Betriebes keine Gefahr für die pünktlichen Zahlungen bedeuten würden. Zum „Gesamtpaket“ dieser Vereinbarungen gehört außerdem die Möglichkeit kostenfreier, außerplanmäßiger Tilgungen in Höhe von bis zu 20.000 Euro pro Jahr. Unternehmer R. kann davon Gebrauch machen, wenn es die Finanzlage seines Betriebs zulässt. Auch dieser Punkt spricht für seine Hausbank, die bei den Verhandlungen relativ schnell bereit war, R. hier entgegenzukommen.
Feste Zinsobergrenze
Als Kreditsicherheit soll eine bei derartigen Finanzierungen übliche Grundschuld auf die Werkstatthalle eingetragen werden. Hinzu kommt neben der mit dieser Grundschuld verbundenen persönlichen Haftung von R. eine von ihm unterzeichnete Bürgschaft, die aber bereits seit Längerem besteht und deren Umfang nun noch zu aktualisieren sein wird.
Alles in allem könnten also beide Seiten zufrieden sein, hätte R. nicht vor wenigen Wochen von einem Geschäftspartner erfahren, dass es als Alternative bzw. als Ergänzung zu einem herkömmlichen Immobiliendarlehen auch ein so genanntes „Cap-Darlehen“ gibt. Dessen Bedingungen sind so interessant, dass sich R. Details zu dieser Kreditform besorgt hat. Bei einem „Cap-Darlehen“, das grundsätzlich mit einem variablen Zinssatz angeboten wird, vereinbaren Bank und Kunde eine Zinsobergrenze, die das Zinsänderungsrisiko des Kreditnehmers verringert. Steigt der allgemeine Zinssatz an den Geld- und Kapitalmärkten also während der Darlehenslaufzeit über die vereinbarte Zinsobergrenze hinaus, zahlt der Bankkunde dennoch nicht mehr als eben diese Zinsobergrenze. Fällt dagegen das allgemeine Zinsniveau, profitiert der Bankkunde durch den variablen Zinssatz unmittelbar bei seinem Darlehen, da die Bank eine solche Zinssenkung weitergibt.
Dies macht den Unterschied zwischen der ursprünglich von R. geplanten Festzinsvereinbarung von zehn Jahren aus. Hier ist er zwar gegen steigende Zinsen vollständig abgesichert, an möglicherweise fallenden Zinsen kann er aber nicht partizipieren, da dies der Festzins verhindert. Diese Möglichkeit vielleicht in den kommenden Jahren noch weiter fallender Zinsen hatte R. während der Gespräche mit den Banken und Versicherungen nur deshalb nicht thematisiert, weil er keine Möglichkeit sah, sich auch als Darlehensnehmer nicht nur gegen steigende Zinsen abzusichern, sondern auch von eventuellen Zinssenkungen zu profitieren. Der eine oder andere seiner damaligen Gesprächspartner, daran erinnerte sich R., deutete zwar diese Möglichkeit an, zu konkreteren Ausführungen oder gar Angeboten kam es aber letztlich nicht.
R. hat zwischenzeitlich entschieden, seine Hausbank sowie zwei weitere Kreditinstitute, mit denen er geschäftlich zu tun hat, um ein modifiziertes Angebot zu bitten. Der bisher geplante Finanzierungsbetrag von 210.000 Euro soll nun auf 110.000 Euro gesenkt werden, für die verbleibenden 100.000 Euro plant R. ein variabel verzinstes Cap-Darlehen mit einer Laufzeit von fünf Jahren und einer Zinsobergrenze von 4,5 Prozent.
Flexibles Cap-Darlehen
Bei in den kommenden Jahren gegebenenfalls wieder steigenden Zinsen über diese 4,5 Prozent hinaus wäre R. also abgesichert. An ebenso möglichen fallenden Zinsen wäre er dagegen beteiligt. Sondertilgungen sind während dieses Zeitraumes außerdem kostenlos möglich. Die Kosten des Cap-Darlehens – die Zinsabsicherung hat natürlich ihren Preis – werden nach ersten Informationen rund 3.000 Euro als Einmalprämie betragen. Hier ist aber das sprichwörtlich „letzte Wort“ noch nicht gesprochen, wie ihm seine Ansprechpartner bei den Banken zu verstehen gegeben haben.
Im Ergebnis hat sich R. nun für eine aus seiner Sicht optimale Mischfinanzierung durch eine Festzinsvereinbarung sowie durch ein Cap-Darlehen entschieden. Ob seine Kalkulation aber auch tatsächlich aufgeht, wird sich in den kommenden Jahren erst noch zeigen müssen.
Michael Vetter
Kreditarten
Cap und Floor
Ein Cap-Darlehen wird häufig in Verbindung mit einem so genannten „Floor“ angeboten, so dass sich die variablen Zinssätze des jeweiligen Kredites innerhalb dieses „Korridors“ bewegen. Der Bankkunde ist dann zwar einerseits gegen Zinssteigerungen über eine bestimmte Zinshöhe hinaus abgesichert, andererseits profitiert er aber nur bis zu einer bestimmten Zinsuntergrenze von fallenden Zinssätzen. Die mit diesem Finanzierungsprodukt verbundenen Gestaltungsspielräume bieten dem Unternehmer insgesamt jedoch entsprechende Variationsmöglichkeiten, die auch die Absicherungskosten beeinflussen. Vor allem vor dem Hintergrund der oft langfristig benötigten Darlehen, die mit Cap- und Floor-Vereinbarungen verbunden sind, sollte der Unternehmer hierzu also rechtzeitig sehr sorgfältige Überlegungen in Verbindung mit seinem Steuerberater anstellen.
- Ausgabe 3/2010 Seite 73 (331.5 KB, PDF)
